1.什么是DCF估值模型？

现金流折现模型（英语：Discounted Cashflow Model，缩写：DCF），是公司财务和投资学领域应用最广泛的定价模型之一，在学术和实践领域都发挥着巨大的作用。

DCF方法的内涵就是把企业未来特定期间内的预期现金流还原为现在值。很显然企业价值的真髓还是它未来盈利的能力，而盈利能力则体现为经营活动带来的现金流，因此理论界通常把现金流量贴现法作为企业价值的方法。

基本思想：一家企业值多少钱，不是看它未来能赚多少钱的总和，而是看这些未来现金流折算成今天之后，一共值多少钱。

2.贴现（折现）

贴现（折现）：把企业未来预计产生的现金流，按照一个反映资金时间价值和风险的贴现率，折算成今天的价值。 由于通货膨胀的存在，现金购买力在下降，未来的100块的购买力肯定不如现在的100块，那么怎么定量计算呢？

例子： 假设今天有 100 元，年收益率（贴现率）是 10%。那么:

一年后持有：;

两年后持有：，即;

三年后持有：，即;

反过来贴现，三年后的133.1换算到今天的现金：。

记r为年收益率（贴现率），PV（Present Value）为现值，FV（Future Value）为第n年的价值，那么根据DCF现金流折现估算模型，将FV换算到现在的PV，有：

如果未来每年的现金流分别是则企业的现在价值为：

2.1 DCF模型在房贷中的应用

看到这里，你可能会觉得贴现和 DCF 还是有点抽象。其实，贴现的思想并不只存在于金融模型中，它早已融入我们的日常生活。 房贷中的等额本息就是一个典型的例子。

等额本息:是指在贷款期限内，借款人每月偿还同等数额的固定金额（即月供）。该金额由“当月应还本金”与“当月应还利息”组合而成。虽然每月的总还款额固定，但其中的本金逐月递增，而利息逐月递减。

假设银行今天借给你一笔贷款，本金为 T，约定：

1. 每个月还款金额固定，为 A；
2. 月利率为 r；
3. 共还款 n 个月。

站在银行的角度来看，它今天借出了本金 T，未来每个月都会收到一笔固定的月供 A。由于未来收到的钱没有今天收到的钱值钱，因此银行会将每一期月供都折现到今天。

在经典的等额本息公式推导中，是假设每个月的利率 r 都相同的。

这其实就是一个等比数列。

根据贴现原理，贷款本金应当等于所有未来月供的现值之和：

为了求出月供 A，我们对上式进行化简。首先，两边同时乘以 (1+r)：

然后，用式（4）减去式（3），大部分项都会相互抵消，只剩下首项和末项：

整理即可得到等额本息每月应还款金额：

上述推导建立在每期利率保持不变的假设下，因此未来各期月供构成一个等比数列，可以利用等比数列求和得到等额本息公式。

实际房贷中，即使采用浮动利率，在每个利率调整周期内通常也可以近似满足这一假设，因此该公式仍然适用。

如果每个月的利率不同，有：

贴现并不是说银行没有赚钱，而是将未来的钱按照要求的收益率换算成今天的价值。如果未来现金流按贴现率折现后的现值恰好等于今天借出的本金，说明这笔投资恰好实现了该贴现率所要求的收益。

3.DCF估值的三大模型

自由现金流折现估值模型主要有三种类型，永续增长模型、两阶段增长模型和三阶段增长模型。

3.1 永续增长模型

永续增长模型又称戈登模型或股利折现不变增长模型，是一种常用的财务估值工具，用于计算企业或资产的内在价值。该模型假设未来现金流将以恒定的年增长率永远持续下去。

永续增长模型适用于那些能够长期持续经营，并且进入稳定增长阶段的企业。

这是最常用、也是投行和券商研报最常见的方法。

DCF 的一个关键问题是：企业不会在预测期结束后突然停止经营。

例如，我们预测了未来 10 年的自由现金流，但一家优秀的企业往往能够持续经营几十年甚至上百年。如果仅考虑前 10 年的现金流，就会严重低估企业价值。

因此，在 DCF 中，通常假设企业在预测期结束后进入稳定增长阶段，并以一个固定增长率 g 永续增长。

假设初始的自由现金流为，自由现金流的永续增长率为 g，贴现率为 r，并且r>g。

永续增长模型中的g是假设企业进入成熟阶段后的长期稳定增长率。从经济规律来看，没有一家企业能够长期保持高于资本要求回报率r甚至高于整体经济增速的增长，否则其规模最终将超过整个经济体，这显然不符合现实。

第t年的自由现金流为：

企业当前价值等于未来所有自由现金流的折现之和：

由于：

因此公比为：

当预测期无限延长，有：

根据无穷等比数列求和公式，并且r>g，有：

记为等比数列的首项，有： 代入，即收敛于：

分子部分为第二年的自由现金流动。

3.2 两阶段增长模型

企业的的发展都会经历成长期、成熟期和衰退期，在不同的阶段，企业的增长速度是不同的。

成长期的增长会显著高于社会经济的平均增长速度，成熟期则与社会经济发展的速度相当，而衰退期则低于社会经济的发展速度。

我们只考虑两个阶段，假设第一阶段为贴现率恒定为r，前边n1年企业的增长率为g1，后边n2年的增长率为g2，则PV的计算如下：

4.DCF参数获取

在 DCF 模型中，加权平均资本成本（WACC）通常就是折现率，它代表公司所有资本提供者（股东和债权人）要求的最低回报率。 现金流折现模型 估值的方法——自由现金流贴现法（DCF）